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　　根据《2025年南京市城市更新项目实施计划》，我市将围绕居住类、生产类、公共类、综合类等项目类型，实施共计62个城市更新项目，全方位提升城市面貌、功能和品质。其中，居住类主要是对建筑密度较大、使用功能不完善、配套设施不齐全等以居住功能为主的危旧楼、老旧小区、片区、街区进行更新，改善居住条件、优化生活环境、提升民生福祉。目前已完成更新、居民正忙着装修的居住类项目有毛家苑、石榴新村等，今年全市列入居住类更新的项目主要有小松涛巷、江浦街道老旧小区改造工程、城河村、八宝前街46号等。

　　时隔十年，中央城市工作会议再次召开，强调要以推进城市更新为重要抓手，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。如何在更新中彰显民生温度、绘就幸福愿景？日前，记者走访了部分居住类更新项目，探访从“忧居”到“优居”的破解路径。

　　夏日午后，尽管天气有些闷热，姜老先生还是来到自家房子装修现场，看看装修进展。

　　77岁的姜老先生退休前是南京第二机床厂老职工，位于秦淮区毛家苑23号的房子是当年厂里分的，“我在这里住了50年了，当时是个年轻小伙儿，有房子住就很开心了。慢慢地，房子也老了，外面下大雨，里面下小雨，地上都是水，刮大风的时候房子都晃动，怎么说呢？房子都‘酥’了！”

　　毛家苑23号和23-1号是分别建于20世纪50年代后期和60年代初期的老公房，原来分别是南京第二机床厂的招待所和集体宿舍，以如今的标准看，房屋不成套、电线像蛛网、没有晒台、没有卫生间、一层楼的人都挤在过道里生火做饭……“冬天要出来排队上厕所，走廊里都是煤气罐，不仅不方便，还不安全。”姜老先生说。

　　秦淮区有关部门经过鉴定，将毛家苑23号、23-1号鉴定为C级危房，但是消险加固并不能解决居民“住有所居”的迫切需求，两栋楼84户居民，大部分都强烈希望原地拆除重建。房屋产权方南京机电产业（集团）有限公司积极向秦淮区政府及相关部门、街道、社区反映居民呼声，迅速开展改造方案论证工作。

　　“虽然企业已经改制了，但是这84户居民都是改制前的老职工，解决他们的急难愁盼，也是机电产业集团的社会责任与担当。”南京机电集团企业管理有限公司执行董事、总经理陶钱斌说，经过与双塘街道多次协商，机电集团决定承担两栋楼翻建的所有资金，圆居民的安居梦。

　　原地址、原高度、原面积，要满足这三个“原”重新翻建，谈何容易？经过耐心细致地工作，居民们陆续搬出旧屋，接下来是设计新楼，这要充分征求住户和周边居民意见，拆掉了两栋旧楼，空间宽敞了，周边居民希望这里成为绿地、花园、停车场，或是消防通道……对周边群众的来访，双塘街道接待了至少百次，一次次安抚，一次次讲解方案，最终决定重建两栋楼。但是，住户们有的想新建、有的想拆迁，达成共识极其艰难。原第二机床厂职工杨树跃，退休前在厂里就干后勤，与两栋楼住户以及他们的亲戚都熟，被毛家苑危旧房城市更新项目指挥部返聘来帮忙做群众工作。67岁的老杨退休后无暇安享“慢时光”，而是一趟趟跑腿、上门，说服住户们齐心协力、凝聚共识，双塘街道五福街社区工作人员也多次奔走，讲解政策、为困难群众争取补助、一遍遍讲述改造后的房屋模样……他们的真诚打动了居民，住户迁出4年后，设计方案获一致通过。

　　由于要满足“三原”的需求，又要让每户都有独立的厨房和卫生间，最终设计采取两层上加半层、三层上加半层的办法，才满足了所有住户诉求，达到了“麻雀虽小五脏俱全”的要求。为什么加半层？陶钱斌说，原先每户多是二十几、三十几平方米，有两户人家甚至仅有7平方米，增加厨卫根本无法实现。设计师想了个办法，老房的坡屋顶改为平顶后，高度不变，但能多建半层。于是，部分一、二楼住户搬到了一半天台、一半住宅的三楼，腾出空间留给原有住户做厨卫。“每一家都是独立设计的，原来住户在2层，安置位置必须仍在2层，不能变动层数；3层楼分成三种不同面积段；即使面积相同，户型也不一样；现在每家有了厨卫，采光通风条件也好得多，小区有了排水系统，有了消防通道。”陶钱斌说，“新建的房屋满足了住户们提出的南北通透、成套化居住的需求，并且对周边建筑的日照没有影响，84户居民全部回迁。”

　　当前，新建建筑必须满足绿色建筑的要求，使用保温隔热材料、太阳能光伏等措施是新建建筑的必选项。但是，随着城市更新的推进，大量存量建筑在更新中如何符合低碳要求、如何实现绿色，对城市建设提出了挑战。

　　在城市更新试点项目小松涛巷，正在进行一场绿色低碳实践。近日，记者走进这处已部分完成更新的建筑，实地踏看在老旧建筑更新中如何利用现有条件达到绿色目标。

　　小松涛巷位于新街口东南方向，南起淮海路，北至游府西街，这条不起眼的巷子里，既有20世纪三四十年代的老式建筑，也有新中国成立后盖的平房，有砖混建筑也有木结构建筑，大部分作为公房分给居民，房屋密密麻麻、空间狭窄局促，居住环境不好不说，建筑结构也存在安全隐患，消防通道无法满足要求。在做好对居民意见征询等前期工作基础上，小松涛巷启动实施了城市更新，改善居住环境。

　　目前小松涛巷15号已基本完成更新，这栋建筑的历史建筑保护铭牌上显示，15号建筑建于民国期间，为单层木结构，坡屋顶，院落中间有一处方形天井院。记者跟随南京历保集团工程部现场负责人走进屋内，阳光从天窗透进来，明亮通透。该负责人告诉记者，15号原先是一个两进的院落，占地面积164平方米，居住了至少8户人家，房子被“层层叠叠”进行了加盖。作为节能减排修缮的试点建筑，建设团队在修缮过程中尽量对老旧材料进行再利用，修补墙体用的砖就是原先拆下来的砖，屋内现有的木结构也都是原先的结构柱，柱子底部由于潮湿已经腐烂，更新时做了墩接。原先的天井改造成可开启的钢结构天窗，将天井融入室内，增加建筑的通透感，并具有采光效果。站在二楼，能看见南边的屋顶略有不同，这是由于试点使用了太阳能光伏瓦，大约有80平方米。太阳能光伏瓦是一种新材料，它跟传统瓦的尺寸、形状、颜色很接近，能够较好地保持建筑风貌，同时它还可以吸收太阳能发电，根据设计，能够覆盖周边公共空间的用电。屋顶区域还重新做了防水层和保温层，用原先的瓦覆盖，既保留原先风貌又实现保温节能的效果。在整体设计上，小松涛巷片区原先都是密密麻麻的老民居，更新中，设计团队在保留传统的基础上重新梳理街巷格局，将街巷打通，这样不仅有良好的采光和通风效果，也能从源头减碳。

　　考虑到居住安全，建筑内增加了消防设施，喷淋、烟感、室内消火栓，以满足当前的消防要求。

　　小松涛巷是江苏省首批城市更新试点项目，将采用“留改拆”的更新模式，地块北侧将建设2栋多层住宅用于居民回迁。

　　记者近日从浦口区了解到，一场涉及10个社区、46个小区的老旧小区改造工程全面启动。

　　待改造的小区全部属于浦口区江浦街道，大部分建于2000年以前，改造开始前，江浦街道特邀专业团队，对这些小区进行详尽勘查，评估结果显示，区域内存在基础设施陈旧、公共设施匮乏等痛点，导致居住环境欠佳，这些问题已对居民的日常生活和居住幸福指数产生了影响。作为南京市城市更新实验区之一的浦口区，将江浦街道老旧小区改造工程列入城市更新计划，不仅着眼于积极改善居民生活品质，更是为了提升社区治理，增强居民的归属感和满意度，强化社区的凝聚力和稳定性。

　　由于改造涉及面积大区域广，包括珠江社区、新河社区、西江口社区、团结社区等10个社区，共计46个小区，浦口区结合小区历史、居民诉求及城市规划，对每处小区改造进行深入剖析，细化设计消险方案与功能升级计划。听民意、重民情，广泛征集居民意见。改造方案在酝酿时，江浦街道采取线上线下多渠道的方式，策划多次现场居民交流会，倾听居民关于改造细节、设计韵味、功能升级等方面的憧憬与需求。街道将设计方案在小区内予以公示，切实保障信息的透明度与公开性；在施工队伍进驻前夕，街道在小区公共地带张贴施工通告及《致居民公开信》，公布改造要点、规划等信息，诚邀居民贡献真知灼见。

　　记者采访中了解到，对46个小区的改造手法主要分为安全隐患消险和功能提升两大块。在环宇家园小区，一侧围墙已出现多处倾斜、开裂迹象，且周边密布着燃气管道、高压电箱及弱电设施，其承重状况不佳，存在倒塌风险。借助此次改造契机，参建单位正积极协调燃气与供电部门，计划开展全面整治，旨在拆除、新建围墙的过程中，整理序化各类管道管线排列，提升安全性、可靠度。在环岛公寓，房顶存在约50平方米的塌陷现象，导致屋顶渗漏、保温效果大打折扣，考虑到屋顶承重，参建单位采取了原样修复的方案，解决了这一风险隐患。此外，十四服装厂楼、县社楼、高旺新寓等小区还面临着污水管道堵塞溢出的困扰，本次改造将对缺失的雨污水管道进行修补，提升管道完好率，增强排水效率。

　　江浦街道老旧小区改造工程不同于毛家苑、石榴新村“住户迁出、原地重建”的方式，居民仍进进出出正常过日子，加上小区里施工场地狭小，部分居民对改造计划心存顾虑，担心施工会影响日常生活。为此，江浦街道、属地社区积极搭建沟通桥梁，实时更新施工进度，保持居民信息畅通。施工中，参建各方密切关注居民需求，灵活调整施工方案，力求在推进工程的同时，将对居民生活的影响降到最低；严格遵循环保准则，实施降噪降尘措施，科学规划施工时段与流程，维护施工区域的整洁，以期赢得居民对改造工程的高度认可与支持。

　　眼下，这场针对老旧小区“动手术”的工程刚刚开始，计划于年底完成，该工程将改善区域面貌，助力江浦街道整体升级和转型。

　　蓝天白云下，浅灰色石材与铝板勾勒的现代化建筑立面在阳光下熠熠生辉，6幢楼齐整有序，无障碍坡道、智能安防系统、太阳能等设施一应俱全。

　　一切都是崭新的，充满希望的，这里是居民即将回到“新家”的石榴新村。前不久，经过5年建设，江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点项目——石榴新村A地块 6 幢新建住宅正式交房，200户原地回迁居民满怀期待地回到“老地方”。

　　拿房当天，南宫NG28相信品牌的力量 58岁的张先生特意选了顶楼，“采光好，视野好，有电梯不用爬楼，我早就想好了选顶楼！”张先生是石榴新村最早签约的一批居民，他从小生活在石榴新村，因此一早决定要原址回迁。

　　69岁的汪先生当天也选到了心仪的房子，他回忆说，以往要在公用厨房排队才能做饭，冬天挨着冻跑出去上公共厕所，如今，崭新归来的石榴新村里，有物业，有宽敞的街道，有车库，“特别高兴！”汪先生说。

　　石榴新村占地1.6万平方米，这里原来48%房屋面积不足35平方米，密密麻麻的区域内挤着约1500名住户，满眼“一线天”“握手楼”，挤挤挨挨的环境，虽然临近新街口，却与市中心的繁华不沾边。

　　在“规划引领、因地制宜、政府帮扶、居民自愿”原则指导下，石榴新村创新采用“原地重建、回迁安置为主，多元安置补充”模式，实现了更新项目的破题。由于石榴新村住户普遍面积偏小、缺乏厨房卫生间，在前期，仅居民议事会就开了69场。结合居民意见，设计方案前前后后修改了70轮。最终形成了20个面积段、36种户型。所有的努力，都是为了让居民能够分得开、住得下。

　　在重建后的小区旁，就是地下车库，石榴新村城市更新危房安全消险改造充分考虑到居民的需求，在地下建设了约6000平方米的地下车库，配置约100个机动车停车位。交房现场，许多居民都在登记车位，准备买车。小区西侧正在改造的社区医院，也让居民小病不出社区。适老化设施、智能化设施的应用，也在不断构建居民更加舒适的生活圈。

　　石榴新村在“摸着石头过河”中，创新了居住类更新路径，实现了从“忧居”到“优居”的蝶变。随着A地块交房，石榴新村的更新经验正为中心城区提供可复制的路径，从“被动更新”向“主动更新”的转变，实现了政府引导与居民参与的良性互动；多元筹资机制破解了主城更新资金难题；“一事一议”确权模式形成分类处理方案，为同类历史遗留问题提供司法参考。目前石榴新村B地块正在施工，预计年底主体结构也将完工。

　　市建委建设二处相关负责人表示，石榴新村项目抓住民生改善与城市更新的“契合点”，让政府、企业、居民形成“战略共同体”，有效破解“老旧散”片区改造以及不具备征收条件的城中村危旧房改造难题，受到国务院督查组的肯定。探索出来的经验，也被写入《南京市城市更新案例指引》，加以推广借鉴。